Wohnungsvermietung – Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Warum wurden die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip eingeführt?

Die Bundesregierung ergreift seit Jahren einigen Maßnahmen, um die Situation der Wohnungsmieter in Deutschland zu stärken. Deswegen wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, die die bis dahin teilweise exorbitante Erhöhung der Mietpreise stoppen soll – schließlich wohnt mehr als die Hälfte der Deutschen zur Miete. Allerdings blieb die Wirkung der ursprünglichen Regelungen hinter der Erwartung zurück, es wurde nachjustiert.

Ein weiterer relevanter Kostenfaktor bei der Wohnungsvermietung ist die Maklercourtage. Seit 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip, das die Verantwortung für die Vermittlungsprovision eindeutig regelt. Wer den Makler beauftragt, muss auch bezahlen – meist ein bis zwei monatliche Kaltmieten.

Wo liegt der Unterschied zwischen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?

Während die Mietpreisbremse die mögliche Mieterhöhung bei der Vermietung von Neu- oder Bestandswohnungen in einigen Regionen auf zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten limitiert, befasst sich die Kappungsgrenze mit Mieterhöhungen in laufenden Verträgen. Die Festlegung der Obergrenze, um die Wohnungsmieten innerhalb bestehender Mietverhältnisse in drei Jahren angehoben werden dürfen, erfolgt von den Bundesländern. Für eine ganze Reihe von Landkreisen in Bayern wurde die ursprüngliche Limitierung von 20 Prozent auf 15 Prozent abgesenkt. Diese Regelung gilt noch bis zum 31.7.2020.

Die Ausnahmen für die Mietpreisbremse:
Sie greift nur bei einer Wiedervermietung und nicht
– bei erstmaligen Vermietungen, bei denen der Eigentümer die Miete frei festlegen kann,
– im Falle einer umfassenden Modernisierung oder
– bei Mieten, die schon die Deckelung übersteigen, hier gilt nämlich Bestandsschutz.

Gibt es regionale Geltungsbereiche für die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nur in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt, eine entsprechende Einstufung nehmen die Bundesländer vor. Die wesentlichen Kriterien:

• Wachstum der Bevölkerung
• Entwicklung der Mieten
• Belastung durch die Mieten
• Leerstandsquoten

Derzeit wenden 12 Bundesländer die Mietpreisbremse für 313 Kommunen an – auch in München. Die Einstufung der Landesregierung gilt für jeweils fünf Jahre, kann aber verlängert werden. Sollte dies nicht geschehen, dürften die Auflagen in einigen Regionen im Sommer 2019 auslaufen, darunter beispielsweise Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und München.

Bis wann können Bundesländer die Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse erlassen?

Bislang gilt die Ermächtigung der Bundesländer zur Festlegung von Regionen, für die Regelungen der Mietpreisbremse gelten sollen, bis Ende 2020. Werden bis zu diesem Zeitpunkt entsprechende Rechtsverordnungen erlassen, gelten die Limitierungen der Mietpreisbremse für jeweils fünf Jahre und damit weit über den Zeitraum der Ermächtigung hinaus.

Ausnahmen Mietpreisbremse: Wie sind „Neubau“ und „umfassende Modernisierung“ definiert?

Die Abgrenzung dieser beiden Begriffe ist ausschlaggebend für die Gültigkeit der Mietpreisbremse:

Als Neubau werden demnach alle Wohnungen und Wohnhäuser eingestuft, die nach dem 1.10.2014 erstmalig vermietet oder genutzt werden.

Unter umfassender Modernisierung sind Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen, deren Kosten sich auf mindestens ein Drittel der entsprechenden Kosten für einen Neubau belaufen und das jeweilige Objekt qualitativ mit einem Neubau vergleichbar machen. Erfüllen Modernisierungsmaßnahmen diesen Anspruch nicht, können sie sich gravierend auf die Mietpreisfindung auswirken, sodass die Deckelung durchaus überschritten wird.

Grundlage für die Mietpreisbremse: Wo findet sich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Als Orientierung gilt der örtliche Mietspiegel, hier erfolgt die Dokumentation der ortsüblichen Vergleichsmiete. Während es in zahlreichen Großstädten einen nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelten qualifizierten Mietspiegel gibt, arbeitet der größte der Teil der Gemeinden mit einem einfachen Mietspiegel. Dieser gilt ebenfalls als Basis zur Ermittlung der örtlichen Vergleichsmiete. Sollte es für ein Mietobjekt keinen gültigen Mietspiegel geben, bieten sich die Datenbanken zur Vergleichsmiete, die Mieter- oder Vermieterverbände führen, und einschlägige Statistiken an.

Welche Neuregelungen zur Mietpreisbremse gelten diesbezüglich aktuell?

Seit 2019 müssen Vermieter, die einen neuen Mietvertrag abschließen wollen, ohne Aufforderung schriftlich darlegen, wie viel Miete der Vormieter im Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses bezahlt hat. Die Auflage gilt, sollte der Vermieter eine die ortsübliche Vergleichsmiete um über zehn Prozent übersteigende Miete verlangen. Die Mitteilung muss außerdem die Ausnahmeregelung enthalten, auf die sich die Festlegung der Miete bezieht. Sollte ein Vermieter diese Informationspflicht missachten, steht dem neuen Mieter das Recht auf Rüge unzulässig hoher Forderungen zu, das er formlos wahrnehmen kann. Im Gegensatz zur einstigen Regelung wird Mietern die Möglichkeit der Intervention also deutlich erleichtert.

Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

In diesem Fall ist die Miete für den Betrag unwirksam, der die zulässige Höchstgrenze, also 110 Prozent der ermittelten ortsüblichen Miete, übersteigt, sodass der Mieter nur den zulässigen Betrag bezahlen muss. Sollte der Mieter den Verstoß gerügt haben und weiter die überteuerte Miete zahlen, kann er die unzulässige Differenz bis zum Zugangszeitpunkt seiner Rüge zurückfordern – soweit der privatrechtliche Teil. Laut Wirtschaftsstrafgesetz können aber auch Geldbußen und Freiheitsstrafen mit einer Dauer von maximal drei Jahren, in sehr schweren Fällen bis zehn Jahre, verhängt werden.

Wer bestellt, bezahlt auch: Wie funktioniert das Bestellerprinzip?

Mit der Einführung des Bestellerprinzips soll in der Wohnungsvermietung sichergestellt werden, dass die Partei, die die Leistungen eines Immobilienmakler in Anspruch nimmt, auch die Kosten dafür übernimmt. Bis zu dieser Regelung musste dafür in der Regel der Vermieter aufkommen. Nun wird diese Vereinbarung im Einzelfall getroffen – entweder mit dem Wohnungssuchenden oder dem Vermieter eines Objektes.

Zusammenfassend lässt sich festhalten:

• Bis zum Bestellerprinzip bezahlte meist der Eigentümer die Courtage für eine Vermietung.
• Seither muss der Auftraggeber die Leistungen des Maklers bezahlen.
• Geltungsbereich: Vermietung von Wohnungen und Wohnhäusern
• Die Provisionshöhe handeln die Vertragsparteien aus, in der Regel beläuft sie sich auf ein bis zwei Monatskaltmieten.
• Immobilienkauf und -verkauf sind (noch) nicht betroffen.

Wie lässt sich verhindern, dass Eigentümer die Maklerkosten nicht doch beim Mieter abladen?

Bislang gibt es keinen Hinweis auf ein solches Vorgehen – und auch nur eingeschränkte Möglichkeiten:

Sollen beispielsweise vorhandenes Inventar oder Einrichtungsgegenstände überteuert verkauft an den Mieter verkauft werden, um die gezahlten Courtagen wieder auszugleichen, ist die Entgeltvereinbarung generell unwirksam – zumindest dann, wenn der geforderte Preis in einem drastischen Missverhältnis zum aktuellen Wert der Objekte steht.

Der Aufschlag auf die Wohnungsmiete ist ebenfalls schwierig, denn bei der Wiedervermietung von Bestandsimmobilien gilt in derzeit 313 Kreisen mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter auch München, die Mietpreisbremse. Damit wird die Erhöhung des Mietpreises nach oben limitiert – und zwar darf die neue Miete 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Sollten Sie Fragen, Probleme oder Anregungen zu den genannten Themen haben, scheuen Sie sich bitte nicht, uns direkt darauf anzusprechen: Wir kümmern uns gerne um Ihr Anliegen.